Società di Costruzione e permuta dal privato i rischi di fallimento
- Avv Aldo Lucarelli
- 3 dic 2024
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Parliamo di diritto immobiliare e del contratto tra una società di costruzione ed un privato che cede in permuta il proprio terreno al fine di ottenere come corrispettivo un'immobile dalla società di costruzione una volta costruito.
Si tratta di una pratica molto diffusa nell'ambito del diritto immobiliare utile ad entrambe le parti in quanto l'impresa di costruzione si avvantaggia di una terreno senza sborsare denaro ed il permutante massimizza la propria proprietà con un immobile nuovo che gli verrà consegnato non appena costruito, solitamente uno o piu' appartamenti dell'edificio in costruzione, che poi potranno anch'essi essere venduti e quindi liquidati.
Ma cosa accade ove avvenga il fallimento dell'impresa di costruzione prima di aver edificato l'immobile una volta ricevuto il terreno in permuta?
In tale ipotesi siamo difronte ad un sacrificio, quello del privato che ha già trasferito l'immobile a cui non è seguito alcun corrispettivo visto che l'immobile non è stato (ancora o meglio più) edificato.
Ma cosa accade quando a fronte del trasferimento del terreno, l'immobile promesso in vendita non viene ad esistere per il fallimento dell'impresa di costruzione che ha già ricevuto il terreno?
Come potrà il privato recuperare il terreno o il valore del terreno?
Nel caso di specie si assiste da una parte al trasferimento del terreno dal privato all'impresa, la quale tuttavia a causa del fallimento non ha potuto adempiere alla propria obbligazione di costruzione e consegna dell'immobile sul terreno ricevuto in permuta.
A tale quesito ha risposto la Cassazione, che in sintesi ha ammesso che nel caso di permuta di bene (terreno) presente, con cosa futura (immobile) da costruire, il credito del privato che ha già adempiuto con la consegna del terreno diviene un “credito” da chiedere alla procedura fallimentare sulla base del valore che il Giudice di merito gli assegnerà, parametrato alla permuta effettuata, e ciò sulla base di una obbligazione di “fare” ovvero l'edificare, “fare” che sarebbe consistito per l'appunto, nella costruzione dell'immobile. (Cass. 29097/2024).
Afferma nel dettaglio la Cassazione che “Nel caso in esame si è infatti di fronte ad un contratto di "permuta di bene presente con bene futuro", tale essendo la corretta qualificazione giuridica dei contratti che hanno ad oggetto il trasferimento di un immobile (ad es. area fabbricabile) in cambio del trasferimento di altro immobile sicché l'effetto traslativo ex art. 1472 c.c. si verifica quando la cosa viene a esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali (Cass. 13398/2024, 24172/2013).
Se dunque in simili casi il trasferimento della cosa presente avviene immediatamente, mentre rimane sospeso l'acquisto della proprietà della cosa futura, una volta divenuto impossibile l'acquisto predetto per il fallimento del contraente che avrebbe dovuto eseguire la costruzione, il relativo diritto si trasforma in un credito, corrispondente al valore dell' immobile futuro dedotto in permuta, da insinuarsi al passivo fallimentare (Cass. 934/1973).
È invece da escludersi che ricorra la fattispecie del "contratto pendente" (cfr. Cass. Sez. U, 12505/2004).
Di qui l'applicabilità dell'articolo 59 della legge fallimentare poiché il privato vantava il diritto ad una prestazione di "facere" (trasferimento immobile), non coercibile poiché non edificato l'immobile e dunque un credito "non pecuniario", ammesso al concorso in base al suo valore alla data del fallimento, valore che sarà il giudice di merito, in sede di rinvio, a determinare, sulla base delle allegazioni delle parti.
Nella permuta di bene presente con cosa futura quindi in caso di inadempimento da parte dell'impresa vi sarà la possibilità di essere ammessi nella procedura fallimentare per l'importo assunto dalla permuta rimasta inevasa.
Avv. Aldo Lucarelli
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