Se stipulo un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile o per l’acquisto di quote societarie posso essere sicuro che avrò tutela?
Quanto vale il contratto preliminare?
Le tutele inserite nel contratto preliminare hanno valore anche dopo la redazione del definitivo ?
Il contatto preliminare di quote societarie di Srl
Cerchiamo di rispondere a queste domande e di capire quanto vale il preliminare rispetto alla volontà delle parti e quali sono le tutele inseribili.
Il quesito nasce dalla necessità di vincolare le parti al rispetto dei termini e delle condizioni
specialmente ove vi sia un considererevole lasso di tempo tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo.
bisogna sì da subito tener presente che di regola, il contratto definitivo, supera i patti anteriori di cui al preliminare.
Il contratto preliminare infatti ha effetti obbligatori
ovvero obbliga le parti a seguire in un contratto definitivo gli accordi assunti.
Si pensi all’acquisto di un immobile oppure cessione di quote societarie in caso di vendita di azienda e/farmacia da concorso farmacie oppure in caso di preliminare di vendita immobiliare.
Con il contratto preliminare sono al sicuro?
Più in particolare va ricordato che
"qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo,
quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo,
la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
Il contratto definito di compravendita potrà quindi differire dal preliminare ma in che senso?
La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, può essere vinta soltanto dalla prova - per scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo"
Il senso della affermazione non é quello secondo cui le parti non sono vincolate al preliminare bensì che le parti possono superare integrare e modificare nel definitivo e quindi in accordo quanto avevano inserito nel contratto preliminare.
Cosa differente invece sarà l’inadempimento del preliminare in quanto in caso di mancata esecuzione la parte adempiente potrà ricorrere al tribunale per una sentenza costitutiva e vedersi tutelata dinanzi all’inerzia dell’altra parte ai sensi dell’art 2932 del codice civile.
Un’espediente per tutelarsi é quella di inserire una clausola penale in caso di risoluzione anticipata oppure una caparra confirmatoria
Il contratto preliminare di immobile dovrà avere la forma scritta dinanzi a Notaio e nel corpo dell’atto dovranno essere inseriti tutti i dati 📊 da quelli catastali se disponibili a quelli urbanistici oltre che la perfetta individuazione del bene se a corpo o a misura oltre al prezzo.
Il prezzo dovrà essere suddiviso tra parte fissa a titolo di caparra (ove presente) o di clausola penale per recesso anticipato e quote a stato di avanzamento (SaL) o a saldo.
Per il preliminare di quote di società invece saranno necessari i dati della società, dei soci, del prezzo della quota e del bilancio se esistente, con la previsione di clausole di aggiustamento del prezzo da pagare in caso di lasso di tempo tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo.
Conclusione il contratto preliminare é un contratto differente dal definitivo, quest’ultimo potrà anche differire dal preliminare in caso di accordo.
La possibilità che il contratto definitivo sia differente e non riproduca ad esempio una clausola penale NON esclude però che il contratto preliminare possa essere posto in esecuzione davanti ad un Tribunale ove il definitivo non sia stato sottoscritto.
Assistenza in Contratti ed Impresa
Comments